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この記事では、一般的な外壁・防水マニュアルが「なぜRC造・3階建てが、当時築３０年以上だった我が家には通用しなかったのか」を、実際にやってみてわかった具体的な判断ポイントとして体験ベースで解説します。費用の細かい相場よりも、「RCだからこそ気をつけるべき考え方」に絞っているので、木造前提の情報にモヤモヤしている方に読んでほしい内容です。費用相場そのものを知りたい方は、RC造の外壁防水・タイル浮き補修費用相場もあわせてご覧ください。
「外壁塗装や防水のやり方を調べても、出てくるのは木造2階建ての話ばかりで、うちのRC（鉄筋コンクリート）3階建てに当てはまらない」そう感じたことはありませんか。
我が家は東京の中古RC造3階建てを築34年で譲り受け、今年で築44年目を迎えました。外壁塗装と屋上・ベランダ防水をまとめて施工し、相見積もりで最終的に135万円を減らした経験があります。
こんな悩みはありませんか？
- 外壁塗装の記事を読んでも「木造2階建て」前提で、3階建てRCの費用感がつかめない
- RC造の外壁は「塗装」なのか「防水」なのか、どこまでやればいいのか分からない
- 屋上があるけれど、防水と外壁を別々に頼むべきか一緒に頼むべきか迷う
- 築30・40年を超えて、そもそも塗り替えで持つのか不安
- タイル張りの外壁で、浮きやひび割れをどう判断すればいいか分からない
- 足場代が高いと聞くが、3階建てだとどれくらい変わるのか知りたい
これらはすべて、私が施工前に抱えていた悩みそのものです。木造向けの情報をいくら読んでも解消しなかったので、RC造に絞って一つずつ整理していきました。
木造マニュアルがRC造に通用しない4つの理由
理由1：劣化の主役が「塗膜」ではなく「躯体と防水層」
木造の外壁塗装は、サイディングやモルタルの「塗膜」を守ることが主目的です。一方RC造で本当に怖いのは、コンクリート躯体そのものの劣化、ひび割れ（クラック）からの水の侵入、内部の鉄筋がサビて膨張する「爆裂」、そして中性化です。塗装はあくまで表面の保護で、RCでは「ひび割れ補修」と「防水」が主役になります。我が家でも、見積もりの内訳で塗料代より下地補修・シーリング・防水の比率が高く、最初は戸惑いました。RC特有のひび割れ補修についてはRC造のひび割れ・クラック補修費用相場で詳しく書いています。
理由2：屋上(陸屋根)があり、防水を切り離せない
木造2階建ては三角屋根（勾配屋根）が多く、屋根は瓦やスレートで「外壁塗装」とは別工程です。ところがRC造の多くは屋上が平ら（陸屋根）で、ここの防水層が建物の寿命を左右します。外壁だけきれいにしても屋上防水が切れていれば、雨は上から染み込み続けます。我が家は外壁塗装と屋上・ベランダ防水を同時に計画しました。防水工法そのものの選び方はコンクリート住宅の屋上防水 工法の選び方にまとめています。
理由3：足場代が「高さ」で効いてくる
3階建ては当然ながら2階建てより足場が高くなり、足場面積も増えます。足場代は数十万円単位の固定費になりやすく、ここが木造2階建ての相場感とは大きくズレるポイントです。だからこそRC造3階建てでは、「足場を組むタイミングで、外壁・防水・雨樋・付帯部をまとめてやる」という発想がコスト面で効いてきます。足場を二度組むのは本当にもったいないと痛感しました。雨樋を一緒にやる節約効果はRC住宅の雨樋メンテナンス完全ガイドで触れています。
理由4：「塗れない外壁」もある——タイル・打ちっぱなし
木造の外壁は基本的に塗り替え前提ですが、RC造ではタイル張りや打ちっぱなし（コンクリート打放し）の外壁も多く、これらは「塗りつぶす」のが正解とは限りません。タイルは浮きを打診調査で確認して部分補修＋目地のシーリング、打ちっぱなしは意匠を活かす撥水・クリア系の処理が選択肢になります。木造の「色を塗り替える」感覚で進めると、RCの外壁の良さを潰してしまうことがあります。我が家もタイル面の扱いで業者ごとに提案が割れ、ここで相見積もりの価値を実感しました。外壁防水・タイル浮きの詳細はRC造の外壁防水・タイル浮き補修費用相場をご覧ください。
築３０年以上のRC3階建てで、私が実際に判断したポイント
(1) 「塗装屋さん」だけでなく「防水・RCに強い業者」を見た
木造の外壁塗装なら塗装専門店で十分なことも多いですが、RC造は躯体補修と防水の比重が大きいため、私は防水やRC改修の実績がある業者を必ず候補に入れました。同じ「外壁リフォーム」でも、塗装が得意な会社と防水・躯体補修が得意な会社では提案の中身がまるで違います。
(2) 下地補修の「数量」を見積書で確認した
RCの見積もりで差が出やすいのが、ひび割れ補修やシーリングの「数量（m・箇所）」です。安い見積もりは、この数量を少なく見ていたり「一式」でまとめていたりすることがあります。私は「ひび割れは何m想定か」「タイルの浮きは打診後に追加費用が出るのか」を各社に質問し、書面に残してもらいました。
(3) 屋上防水は「かぶせ（改修）」か「撤去」かを確認した
既存の防水層の状態によって、上から重ねる改修工法でいけるのか、撤去して下地からやり直すのかが変わり、金額も大きく動きます。当時築３４年ともなると過去に何度か防水をしている可能性があるため、「既存が何層になっているか」「撤去が必要か」を確認することが、後からの追加費用を防ぐ鍵でした。
(4) 補助金・火災保険の可能性を施工前に確認した
外壁・防水そのものは補助金対象になりにくいものの、断熱を絡めた窓・外壁の改修や、台風など自然災害で傷んだ箇所は火災保険の風災適用になることがあります。契約・着工前でないと使えない制度が多いので、見積もり段階で「使える制度はあるか」を業者に確認しました。
相見積もりで135万円減らせた理由
我が家が最終的に135万円を減らせたのは、値切ったからではありません。複数社に同じ条件で見積もりを出してもらい、各社の「下地補修の考え方」「防水工法」「足場の使い方」を並べて比較したことで、過剰な部分と不足している部分が見えたからです。1社だけだと、その金額が高いのか妥当なのか永遠に分かりません。RC造は特に業者ごとの提案差が大きいので、比較の効果が木造以上に出やすいと感じました。比較の具体的な手順はリフォーム見積もりの取り方と断り方に詳しくまとめています。
◉防水工事は、業者によって工法も金額も大きく変わります。RC造・3階建ての防水に対応できる会社を比較したい方は、防水工事に特化した一括見積もりサービスが便利です。我が家も「比較する」一手間で大きく費用を抑えられました。⬇️
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RC造の外壁・防水を成功させる進め方【まとめの手順】
- まず屋上・ベランダの防水層の状態と、外壁のひび割れ・タイル浮きを把握する
- 「塗装専門」だけでなく「防水・RC改修に強い業者」を候補に入れる
- 足場を組むタイミングで外壁・防水・雨樋・付帯部をまとめて計画する
- 下地補修・シーリングの「数量」を見積書で必ず確認する
- 屋上防水は「かぶせか撤去か」を確認し、追加費用の条件を書面化する
- 火災保険・補助金の可能性を着工前に確認する
- 同条件で複数社を比較し、提案の中身で選ぶ
よくある質問（FAQ）
Q1. RC造の外壁は塗装と防水、どちらを優先すべき？
築年数が進んだRC造では、まず屋上・ベランダの防水とひび割れ補修を優先するのが基本です。塗装は表面保護なので、水の侵入を止める防水・補修が先と考えると失敗しにくいです。
Q2. 3階建てRCの外壁・防水費用はどれくらい？
建物の規模・外壁の状態・防水面積で大きく変わるため一概には言えませんが、我が家（当時築34年RC3階建て）は外壁塗装と防水を合わせて365万円規模でした。詳しい内訳はRC造の外壁防水・タイル浮き補修費用相場を参考にしてください。
Q3. 外壁と防水は同じ業者に頼んだ方がいい？
足場を共有できるため、まとめて頼める業者の方がコスト面で有利なことが多いです。ただし防水とRC補修の実績があるかは必ず確認しましょう。
Q4. 築３０年以上でも塗り替えで持ちますか？
躯体（コンクリート）に大きな爆裂や鉄筋の露出がなければ、補修＋防水＋塗装で延命できるケースは多いです。状態の見極めには打診調査や中性化の確認が役立ちます。判断に迷う場合は築40年RC造は建て替え・売却・リフォームどれが正解？もあわせてご覧ください。
Q5. タイル外壁はどう判断すればいい？
打診調査で浮きの範囲を確認し、浮き部分の補修と目地シーリングで対応するのが一般的です。全面を塗りつぶす必要はないことが多いので、業者の提案を比較してください。
Q6. 防水工法はどれを選べばいい？
屋上の形状・既存防水・予算で変わります。ウレタン・シート・FRP・アスファルトの違いは屋上防水 工法の選び方で比較しています。
Q7. 雨漏りがある場合は先に直すべき？
はい。雨漏りがある状態で外壁塗装だけしても根本解決になりません。まず原因を特定し、防水・補修を行うのが先です。雨漏りの原因がわからない…特定方法も参考になります。
Q8. 業者選びで一番大事なことは？
RC造・防水の実績があること、そして見積もりの内訳（数量）が明確なことです。1社で決めず、必ず複数社を比較することをおすすめします。
◉リフォーム全体（内装も含めた大きな工事）として検討するなら、対応エリアの広い一括見積もりサービスも便利です。我が家は比較しただけで135万円を減らせました。⬇️
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築30年以上ならではのやってよかったこと
築３０年以上ともなると、過去のメンテナンス履歴が分からない部分が多く、開けてみないと分からないことが何度もありました。結果的にやってよかったことを正直に共有します。
タイル面は「全面張り替え」しなくて済んだ
最初は「タイルが古いから全部やり替えると高そう」と不安でしたが、打診調査の結果、浮いているのは一部だけでした。浮き部分の注入補修と目地のシーリングで対応でき、想定よりずっと安く収まりました。これも「塗りつぶす前提の木造感覚」だと判断を誤っていたところです。
やってよかったのは「同時施工」と「写真記録」
外壁・防水・雨樋・付帯部を足場一回でまとめてやったことで、足場代を二重に払わずに済みました。また、見えない屋上や高所の工事は、施工前・施工中・施工後の写真を業者にお願いして残してもらいました。3階建てだと自分の目で確認しづらい場所が多いので、写真記録は安心材料として本当に役立ちました。
まとめ｜RC造の外壁・防水は「木造の常識」を一度手放す
築３０年以上のRC3階建ての外壁・防水を実際にやってみて一番感じたのは、「木造2階建て向けの常識をそのまま当てはめないこと」の大切さでした。RCでは塗装よりも防水とひび割れ補修が主役で、屋上があり、足場が高く、タイルや打ちっぱなしは塗りつぶすのが正解とは限りません。これらを理解したうえで、防水・RCに強い業者を複数社比較すれば、過剰な工事も見落としも防げます。我が家の135万円の差は、この「比較」から生まれました。これから外壁・防水を検討するRCオーナーの方の参考になればうれしいです。
