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「住宅ローンって、借り換えた方が得なの？」
住宅を購入してしばらく経つと、一度は気になるのが住宅ローンの借り換えです。金利が下がったとか、他の銀行の方が条件が良いとか、広告やSNSでも目にする機会が増えますよね。
我が家も一度、真剣に借り換えを検討したことがあります。でも結果的には「借り換えしない」という選択をしました。
この記事では、我が家が借り換えを見送った理由とともに、借り換えが本当にお得になる人の条件をわかりやすくまとめています。住宅ローンの見直しを考えている方に、少しでもお役に立てれば嬉しいです。
住宅ローンの借り換えとは？
借り換えとは、現在の住宅ローンを別の金融機関のローンに切り替えることです。新しいローンで残債を一括返済し、より低い金利のローンを新たに組む仕組みです。
うまくいけば毎月の返済額が減ったり、総返済額が数十万〜数百万円安くなることもあります。住宅ローンは家計の中で最も金額が大きい固定費のひとつ。住宅費全体の見直しを考えている方は、ぜひチェックしてみてください。
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借り換えが「お得になりやすい」3つの条件
まず大前提として、借り換えが効果を発揮しやすいのは、以下の3つの条件がそろっているときです。
① ローン残高が1,000万円以上ある
借り換えには諸費用（手数料・登記費用・保証料など）がかかります。残高が少ないと、節約できる金利差よりも諸費用の方が大きくなってしまい、かえって損をするケースがあります。一般的に残高1,000万円以上が一つの目安とされています。
② 残りの返済期間が10年以上ある
残りの期間が短いと、金利差による節約効果が出る前に返済が終わってしまいます。残り10年以上あるかどうかが一つのチェックポイントです。
③ 金利差が0.3%以上ある
現在の金利と借り換え先の金利の差が0.3%以上あると、諸費用を差し引いても節約効果が出やすいと言われています。0.1〜0.2%程度の差だと、手数料負けしてしまうこともあります。
この3つがそろっているなら、借り換えを真剣に検討する価値があります。まずは住宅費全体のコストを俯瞰した上で、どこを削減できるか考えてみましょう。
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借り換えにかかる諸費用の目安
借り換えは「ローンを乗り換えるだけ」ではなく、新しいローンを組むのと同じようにさまざまな費用がかかります。代表的なものを挙げると次のとおりです。
- 事務手数料・保証料：数万円〜数十万円（金融機関によって大きく異なる）
- 抵当権の抹消・設定費用：登記費用として数万円程度
- 司法書士報酬：5万円前後
- 繰り上げ返済手数料：現在の金融機関に支払う（数万円〜）
- 火災保険の見直し費用：切り替えタイミングによっては追加費用が発生
合計すると30万〜80万円程度かかるケースが多いです。この諸費用をしっかり計算した上で、トータルでどれだけ節約できるかを判断することが大切です。
なお、借り換えと同時に火災保険・地震保険の見直しも行うと、さらに固定費を下げられることがあります。保険の見直しは借り換えのタイミングが絶好の機会です。
我が家が借り換えを「しなかった」理由
我が家は義家族から住宅を譲り受けており、住宅ローンの状況が一般的な購入とは少し異なります。シミュレーションを試みましたが、最終的に借り換えは見送りました。
主な理由は以下の3点です。
残り期間と残高のバランスが合わなかった
借り換えの効果が出るためには「残高×残り期間×金利差」の掛け算が重要です。我が家の場合、残りの期間や残高の条件を細かく計算すると、諸費用を差し引いたメリットが思ったより小さいため、実行しませんでした。
手続きの手間とリスクを考えると割に合わなかった
借り換えは書類準備・審査・登記手続きなど、かなりの手間がかかります。共働きで子育て中の我が家には、その手間をかけるだけの時間的・精神的コストも無視できませんでした。「節約額÷手間」で考えたとき、優先順位が下がりました。
他の固定費削減の方が効果が大きかった
住宅ローンの借り換えより先に、通信費・保険・リフォームの相見積もりなどで固定費を削減する方が、我が家にとっては費用対効果が高かったです。まず「動きやすいところから」削減していくことを優先しました。
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「借り換えしなかった＝損した」ではなく、自分たちの状況に合った判断をした、というのが正直なところです。
借り換えを検討するときにやるべき3ステップ
もし「借り換えしようかな」と思ったら、以下の手順で進めるのがおすすめです。
ステップ①：現在のローン条件を確認する
まず手元にある返済予定表や通帳を確認しましょう。現在の金利・残高・残り返済期間を把握することが最初の一歩です。
ステップ②：無料シミュレーターで試算する
各銀行のウェブサイトや住宅ローン比較サイトには、無料の借り換えシミュレーターが用意されています。現在の条件と借り換え先の金利を入力するだけで、削減できる金額の目安がわかります。まずはここで数字を確認してみましょう。
ステップ③：複数の金融機関に相談・仮審査をする
シミュレーションで効果が見込めそうなら、複数の金融機関に仮審査を申し込むことをおすすめします。ネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行など）は金利が低めのことが多く、比較先として有力です。1社だけで判断せず、必ず比較しましょう。リフォームの際も同じですが、複数社を比較することで大きな差が生まれることがあります。
固定金利・変動金利、借り換え先はどちらがいい？
借り換えを検討するときに迷うのが、固定金利か変動金利かという選択です。2026年現在の状況をふまえると、それぞれのポイントは以下のとおりです。
変動金利のメリット・注意点
変動金利は現時点では固定金利より低い水準です。ただし、日本銀行の金融政策の変化によって今後金利が上がるリスクがあります。2024年〜2025年にかけて日銀が政策金利を引き上げたことで、変動金利も影響を受け始めています。返済期間が長い場合は、将来の金利上昇リスクも考慮が必要です。
固定金利のメリット・注意点
固定金利は毎月の返済額が変わらず、家計管理がしやすいのが最大のメリットです。金利上昇リスクを避けたい方、子育て中で収入変動が気になる方には向いています。一方で、変動金利より金利水準が高めになることが多いです。
どちらが正解かは家庭の状況によって異なります。「金利が多少高くても毎月の安心を取る（固定）」か「今の低金利を活かして返済を減らす（変動）」か、ご自身のライフプランに合わせて考えましょう。
よくある質問（FAQ）
Q. 住宅ローンの借り換えは何回でもできる？
A. 回数に制限はありませんが、借り換えのたびに諸費用がかかります。短期間に何度も繰り返すと費用の方が上回ってしまうため、タイミングを見極めることが重要です。
Q. 借り換えを断られることはある？
A. あります。新たにローンを組む審査が入るため、収入・勤続年数・健康状態などによっては審査が通らないことがあります。特に転職直後やパートへの変更後は審査が厳しくなるケースがあります。
Q. 借り換えと繰り上げ返済はどちらが得？
A. 一概にどちらとは言えませんが、金利差が大きい場合は借り換え、金利差が小さい場合は繰り上げ返済の方がシンプルで効果的なことが多いです。シミュレーターで両方を比較してみましょう。
Q. 借り換えの手続きにはどのくらい時間がかかる？
A. 仮審査〜本審査〜契約・実行まで、一般的に1〜3ヶ月程度かかります。書類の準備や金融機関との調整が必要なため、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
まとめ｜借り換えは「する・しない」より「自分に合うか」で判断する
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば住宅費の固定費を大きく下げられる有効な手段です。でも、全員にとってお得なわけではありません。
我が家のように「検討したけれど、しなかった」という結論も、立派な家計管理の一つだと思っています。大切なのは、一度きちんと自分の状況を数字で確認してみることです。
- ローン残高が1,000万円以上ある
- 残り返済期間が10年以上ある
- 金利差が0.3%以上見込める
この3つに当てはまるなら、まずは無料シミュレーションから試してみてください。動くだけで数十万〜数百万円の節約になる可能性があります。
住宅費の固定費を少しずつ見直して、子育てにも暮らしにも余裕のある家計をつくっていきましょう。
