※本記事にはプロモーションが含まれています。
築34年時（2016年12月）のRC造戸建て（3階建て）の3階部分（18.2坪）をフルリフォームした際、内装工事の総額は約1,000万円かかりました。この記事では、実際の契約書と請求書をもとに主な内訳をまとめています。中古戸建てのリフォームやリノベーションを検討している方の費用・プランの参考にしていただけると嬉しいです。
この記事の結論｜築34年時（2016年12月）RC住宅の住宅費総額は1,365万円
東京の築34年時（2016年12月）RC造（鉄筋コンクリート造）3階建てを家族から譲り受けた後、住みながら段階的にリフォームを実施。3階部分の内装フルリフォーム約1,000万円＋外壁塗装・屋上防水365万円＝総額1,365万円となりました。（１・2階は家族が使用しており、今回はリフォームせず。）内装工事を施工したハウスメーカーと外壁塗装専門業社との相見積もりで失敗しない業者選びによって、当初見積もりから外装工事を135万円の節約に成功しています。本記事では実際の契約書ベースで内訳を公開し、築年数別の住宅費の目安や住宅ローン以外にかかる維持費まで、これから中古住宅を購入・リフォームする方が知っておきたい情報を一般論と体験談の両面から解説します。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 内装フルリフォーム（3階18.2坪） | 約1,000万円 | 坪単価約55万円 |
| 外壁塗装・屋上防水 | 約365万円 | 足場代込み |
| 住宅費（リフォーム）合計 | 約1,365万円 | 相見積もりで135万円節約 |
住宅費は購入後も継続的に発生する「人生最大の固定費」です。中古戸建ての修繕費｜RC造築44年の実例の記事では、リフォーム以外にかかった維持費もあわせて公開していますので、住宅購入前の資金計画にぜひお役立てください。
内装リフォーム約1,000万円の内訳
1.戸建て3階部分のフルリフォームの内訳
| 工事内容 | 金額 | 内容 |
| セレクト工事 | 約４３０万円 | 内装・設備・建材 |
| 外部建具工事 | 約１７０万円 | 窓・サッシ交換 |
| 内部建具工事 | 約32万円 | 収納等 |
| 改造工事 | 約185万円 | 間取り変更 |
| 水回り工事 | 約２７５万円 | キッチン・浴室・洗面等 |
| 追加工事① | 約25万円 | 追加設備 |
| 追加工事② | 約14万円 | ポスト設置 |
| 諸経費 | 約80万円 | 管理費・手続き代など |
内装工事の坪単価は約55万円で、これは中古住宅のスケルトンリフォーム（解体して骨組みから再構築する工法）の一般的な相場である坪40〜70万円の範囲内に収まっています。実際の各工事ごとの詳細な内訳や、解体時に発覚した追加工事、相見積もりで費用を抑えるコツについては 中古RC造コンクリート住宅1,000万円フルリフォームの全内訳【東京】 で詳しく解説しています。
◉内装工事の合計は約1,000万円。外装工事（外壁塗装・防水工事）が365万円で、我が家のリフォーム総額は1,365万円でした。金額は実際の契約書をもとにした概算です。3階部分フルリフォームの例として、参考になれば幸いです。
◉内装リフォームの詳細は別記事で案内しています。
外装工事（外壁塗装・防水工事）の費用
1.外壁塗装・防水工事の総額は365万円
築34年時（2016年12月）の時に、外装工事【外壁塗装と防水工事（足場代含む）】を行いました。
外壁塗装と屋上防水は、RC住宅の躯体を守るための必須メンテナンスです。一般的にコンクリート住宅では、外壁の塗膜が劣化すると雨水が侵入し、内部の鉄筋が錆びて「爆裂」と呼ばれる致命的な劣化を引き起こす可能性があります。築30年前後で一度目の大規模メンテナンスを行うのが目安とされており、我が家もこのタイミングで実施しました。実際の見積比較や工法選定の詳細は RC住宅3階建ての外壁塗装・屋上防水費用365万円｜10年後の劣化を公開 をご覧ください。
外装工事の体験談は別記事へ
◉外壁塗装・防水工事の内訳や経験談は別の記事に詳しく書いています。
リフォーム総額は1,365万円
1.外装・内装リフォームの内訳
・内装リフォーム：約1,000万円
・外壁塗装・防水工事：約365万円
合計で我が家のリフォーム総額は約1,365万円でした。工事内容によって総額は大きく変わります。なお、内装工事は3階のみ（18.2坪）です。築34年時（2016年12月）のRC造住宅でも、内訳を確認することでどこに費用がかかっているかが見えてきました。
築年数別｜中古住宅の住宅費（修繕・リフォーム）目安
中古住宅は購入時の物件価格だけでなく、築年数に応じた修繕・リフォーム費が必ず発生します。一般的な目安を整理しました。
| 築年数 | 主に発生する工事 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 築10〜15年 | 外壁塗装（1回目）・給湯器交換・クロス張り替え | 100万〜200万円 |
| 築20〜25年 | 水回り設備の入れ替え（キッチン・浴室）・屋上防水 | 200万〜400万円 |
| 築30〜35年 | 外壁塗装（2回目）・防水更新・サッシ交換・内装リフォーム | 500万〜1,500万円 |
| 築40年以上 | 躯体補修・大規模リフォーム・設備全面更新 | 800万〜2,000万円 |
我が家は築34年時（2016年12月）でRC造の特性に合わせた一括メンテナンスを選択しました。木造住宅と比べてRC造は躯体寿命が長い（適切なメンテナンスで60〜100年）一方、防水と外壁塗装の費用は高めになる傾向があります。築年数による費用感を知っておくと、購入前の資金計画が立てやすくなります。
住宅ローン以外にかかる維持費とは？
住宅費は「住宅ローン返済」だけではありません。中古戸建てでは以下の維持費が継続的に発生します。
- 固定資産税・都市計画税：年10万〜30万円程度（地域・物件規模で変動）
- 火災保険・地震保険：年3万〜10万円
- 修繕積立金（戸建ての場合は自己管理）：月1万〜3万円が目安
- 外壁塗装・防水工事（10〜15年周期）：1回あたり100万〜500万円
- 給湯器・エアコン等の設備更新：故障時に都度数十万円
築44年時点までに我が家で実際にかかった維持費の総額や、子育て世帯としての積立方法は 中古戸建ての修繕費｜RC造築44年の実例【東京】 で詳しく公開しています。突発的な高額修繕に備えるためにも、月ごとに無理のない積立を続けることが安心につながります。
中古住宅のリフォーム費はなぜ読みづらいのか？
1.新築より情報が少ない
- 案件数が少ない
- 条件がバラバラで標準化しづらい
- 業者側も積極的に情報開示しにくい
リフォーム経験者も周りにあまりおらず、そもそも相場がわからない・想像しづらいという状況がありました。
2.修繕費が見えにくい
- 見えない劣化
- 工事範囲の解釈の違い
- 構造や築年数、業者により料金の違い
これらの要因から、事前に工事金額を出しにくい状況が生まれます。築年数により劣化の度合いが異なり、それに伴う修繕費がどのくらいになるか見えづらくなります。
住みながら？仮住まい？リフォームの選択肢
中古住宅のリフォームでは、住みながら工事を進める方法と、仮住まいに移って一気に工事する方法があります。一般的に、仮住まい（賃貸＋引越し2回）の場合は1〜3カ月で50万〜150万円の追加コストが発生します。一方、住みながら工事は費用は抑えられるものの、生活面での負担が増えるトレードオフがあります。
| 方式 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 住みながら | 仮住まい費用が不要・引越しなし | 騒音・ホコリ・プライバシーの問題 |
| 仮住まい | 工事がスムーズ・全面リフォーム可能 | 家賃・引越し費用で追加50万〜150万円 |
我が家は3階建てのうち3階部分のみのリフォームだったため、1〜2階で他の家族が仕事をし、生活しながら工事を進めました。私達家族は、以前から住んでいた賃貸で完成まで過ごしました。仕事中だけ使用して、常時住居としては使わなかったものの、実際には次のような困りごとがありました。
3.住みながら整える難しさ
1.工事中ずっと落ち着かない
住宅に住みながらリフォームをしていくと、本来落ち着く場所である自宅が「工事現場」になり、騒音・人の出入り・動線制限など強いストレスになります。小さなお子さんがいる場合、お昼寝や在宅ワークにも影響します。
2.騒音・ほこり・匂いがつらい
解体や電動工具の音、塗装や接着剤の匂い、粉塵・ほこりがどうしても発生し、窓が開けにくい日もあります。
3.プライバシーが減る、防犯面の不安
ほぼ毎日、生活スペースや敷地内に見知らぬ職人さんが出入りするため、生活空間を見られることになり、プライバシーを保ちづらくなります。
安心できる選択のために、相見積もりを
1.我が家は相見積もりをしました
我が家は、外部工事を外壁塗装専門業者へ、内部工事を大手ハウスメーカーに依頼しました。全て大手ハウスメーカーへの施工見積もりだと当初の予算を大幅に超えてしまうため、外装工事のみ相見積もりをして直接、外壁塗装専門業者と契約しました。
外壁塗装の相見積もりでは、大手ハウスメーカー500万円→専門業者365万円へと135万円の差額が出ました。リフォーム費用は業者によって2〜3割の差が出ることが珍しくありません。失敗しない業者選びの手順や、見積書のチェックポイント、悪質業者の見抜き方は 外壁塗装の相見積もりで失敗しない完全ガイド で詳しく解説しています。また、自治体によっては 外壁塗装で使える補助金・助成金 が活用できるため、工事前に必ず確認されることをおすすめします。
中古住宅の住宅費を抑える3つのポイント
これから中古住宅の購入やリフォームを検討する方に向けて、我が家の経験から得た住宅費を抑える3つのポイントをまとめます。
- 必ず3社以上で相見積もりを取る：1社だけでは適正価格が判断できず、業者によって2〜3割の差が出ることもあります。
- 足場が必要な工事は同時施工で効率化：外壁塗装と屋上防水を同時に行うことで足場費用（25万〜45万円）を1回で済ませられます。
- 補助金・助成金を活用する：自治体の省エネリフォーム補助、国の長期優良住宅化リフォーム推進事業などが利用できる場合があります。施工前の申請が必須なので業者と早めに相談を。
実際の総額1,365万円のリフォームでも、相見積もりだけで135万円の節約が実現しました。詳細な節約ノウハウは RC造コンクリート住宅フルリフォーム総額1,365万円の全内訳 で紹介しています。
まとめ｜住宅費を減らす選択を
住宅費や修繕費は「人生最大の固定費」です。見直すことで家計への負担を大きく減らすことができます。毎月の支払いを減らして家計と気持ちを軽くする選択肢を、ぜひ検討してみてください。相見積もりをして、多くの選択肢の中から選ぶことをおすすめします。
【失敗しないリフォームのために】
業者選びは「複数社の比較」が鉄則。我が家も2社だけで決めてしまい、『3社以上で比較すればよかった』と後悔した経験があります。一括見積もりサービスなら手間なく複数社を比較できるので、後悔しないためにも活用してみてください。
修繕費の関連記事まとめ
1.リフォーム総額（外装・内装）
2.修繕費はどのくらいかかる？
3.内装リフォーム総額と内訳
よくある質問
築34年時（2016年12月）の住宅費トータルでいくらかかりますか？
購入費、リフォーム費、固定資産税、修繕費を合わせると、物件により異なりますが中古住宅の場合は新築購入と比べて大幅に抑えられるケースが多いです。
中古住宅の修繕費はどれくらい積み立てるべき？
一般的に月1万〜3万円（年間12万〜36万円）を修繕積立金として確保しておくのが安心です。築年数が古いほど突発的な修繕が発生しやすいため、余裕を持った積立をおすすめします。
RC住宅と木造住宅で住宅費はどう違いますか？
RC造（鉄筋コンクリート造）は木造に比べて初期費用や塗装・防水費用が高めですが、躯体寿命が60〜100年と長く、メンテナンス周期も10〜15年とゆとりがあります。木造は一般的に外壁塗装・シロアリ対策が10年周期で必要で、長期で見ると総コストはほぼ同等になるケースもあります。
中古住宅のリフォームはいつ実施するのがベスト？
購入直後にまとめて実施する「先行リフォーム」と、住みながら段階的に行う「分割リフォーム」があります。先行型は住宅ローンに組み込めて金利が低い反面、初期費用が大きくなります。分割型は資金繰りはラクですが、その都度業者選定の手間がかかります。築年数や予算、家族構成で選択しましょう。
築34年時（2016年12月）の中古住宅は買って大丈夫？
RC造であれば適切なメンテナンスを継続することで築60〜80年まで安心して住み続けられます。購入前に必ずホームインスペクション（建物状況調査）を実施し、躯体の状態・雨漏り・シロアリ被害の有無を専門家に確認してもらうことをおすすめします。
リフォームローンと住宅ローン、どちらを使うべき？
金利は住宅ローン（年0.5〜1.5%）の方がリフォームローン（年2〜5%）より低いため、購入時にリフォーム費用を住宅ローンに組み込めるなら住宅ローンを優先するのが一般的です。後からリフォームする場合は、住宅ローン借り換え＋リフォーム一体型ローンの活用も選択肢になります。
📅 最終更新日：2026年5月8日｜内容を最新の見積書ベースに更新し、施工年（2016年12月／築34年時）と現在（築44年・約9年経過）の表記を正確化しました。
※本記事は当家の実例に基づく情報提供であり、住宅費・修繕費・補助金は地域・年度・物件状況で異なります。最終的な判断は施工会社・専門家にご確認ください。
